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            淺談酒店資產運營的安全和效率

            文章出處: 鄒旭東 人氣: 發布時間:2017-01-06
              管理合同,作為酒店管理集團對外擴張的四種模式之一,早在改革開放的初期,就進入了中國,30年來,隨著國內業主逐步全面把握酒店管理知識和專業信息,使得談判中業主得到了更多的話語權。但坦率而言,業主在管理合同的談判立場中還存在不少值得商榷的地方,業主到底需要的是一種什么樣的管理合同,既能夠尊重管理合同既有的商業模式,又能夠兼顧業主作為資產所有權人,對酒店資產實現運營上的安全保證和效率要求。
              
              酒店業主在管理合同談判中的誤區
              
              首先,將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判,我們首先應當明確的是:管理合同是一種非股權式的酒店經營模式,它主要包含了委托民事法律關系在內的一系列契約安排。管理合同的這種模式,由希爾頓酒店集團在上世紀60年代引入,從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來,管理合同與管理合同文本是有區別的,后者只是體現這一民事權利義務的法律文件。
              
              其次,就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業環境中,很多條款的表達方式及語氣異于國內合同,如果我們只關注了合同文本,忽略了這種契約制度本身的實質性含義,在談判中,就會出現就文字而文字,就條款而條款的談判方式,甚至糾纏于合同語氣上,并更多比照國內承包經營合同和單純的委托合同,且偏向于爭奪管理權限的條款。
              
              這些不但無助于業主獲得合同利益,也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式,決定了在管理合同的風險安排上,業主與管理公司的合同訴求不盡相同,但在酒店經營目標和經營成本的控制方面,業主與管理公司的訴求基本上是一致的,因此,業主作為酒店資產的所有權人,從資產運營的安全與效率方面,獲取管理合同的合同利益,不但符合業主的更大利益,也符合管理合同的契約模式,為管理公司所普遍接受。
              
              其實,當業主獲得一塊土地資產時,管理合同對于業主,其本質上的意義只是業主確立資產管理的一個工具。所以,我們確立了業主從資產運營的安全和效率角度,去關注管理合同中的一些關鍵條款,在管理合同的契約特點中,去構筑并合理表達業主的合同訴求,比我們單純地去計較文字要重要得多。
              
              結合過往經驗,業主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對人(業主)酒店資產(含土地)的合法所有權人。在過往的談判中,關于誰作為管理合同中管理公司的締約相對人,有多種不同的理解。事實上,需要明確的一點是,管理公司鎖定的締約對象,只是酒店物業資產含土地的合法所有權人,這會涉及到酒店管理權的委托來源的合法性和正當性。因此,這樣的一些條款,是需要業主正確理解的:
              
              (1)管理合同會強調業主在簽約時以及在合同期內,對土地及酒店物業資產所有權的承諾(約定的業主轉讓,所產生的物權流轉除外),并且,如果酒店在簽約時處于未建或在建狀態,管理公司還會關注整個酒店物業的建設投資是否有一個合理滿意的融資方案?;诖?,管理合同所需要業主自行承擔的費用就有:持有物業相關的稅賦、為物業資產購買財產類保險、預提設施設備準備金、各項資本性支出等等,而這些附隨產生的各項稅費,在管理合同的框架中,是不進入經營性支出的,這也是管理合同這種契約模式的特點之一。
              
              (2)業主出讓自己的股份或實際控制權,以及業主出讓酒店物業資產所受到的合理限制。這里所涉及到的關鍵問題是,與管理公司產生合同關系的相對人發生變化,導致管理公司對未來的管理權穩定產生顧慮。因此,需要在管理合同中加以約定,業主在考量這些條款時,應當對未來的公司發展戰略有一個預期,同時,著重審核管理合同中對業主轉讓條款的條件,是否與這樣的預期相抵觸,并在管理合同中敘明。
              
              酒店品牌的甄選影響投資規模的重要因素擬投資酒店的區域市場,在管理合同期限內,是否可以支撐一個擬選品牌的酒店,這永遠是需要業主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團,其核心商業訴求在于:酒店產品的市場份額更大化所帶來豐厚的管理酬金,從而實現連鎖品牌的價值和集團利益的提升,因此,品牌和系統標準,是這些管理公司得以生存的核心價值,這在管理合同談判中會涉及到這樣的條款:
              
              (1)業主會被要求對“品牌標準”(也稱“系統標準”)的遵守義務?;诖?,“技術服務協助服務協議”,這是國外管理公司通常需要業主強制性購買的技術協助服務,其目的在于敦促業主遵守品牌標準。這里面業主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統標準”,與業主建造成本密切相關聯,它們與業主投資成本的預算要匹配。②技術協助服務所遵循的“品牌/系統標準”需要穩定和持續,避免業主投資與該等標準不一致導致的重置損失。③技術協助服務的重要節點的確立,技術服務團隊的服務方式,要滿足業主所聘請的各設計師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。
              
              (2)設施設備準備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上,FF&E的提取和使用,也是為“品牌/系統標準”的維護而服務的,需要充分地了解這個條款,這就是我們在獲得了品牌給物業帶來溢價的同時,需要考量的物業標準的維持成本問題。
              
              管理合同時間跨度長,一般是在15到25年之間,個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關系復雜,但主合同以酒店經營管理權的全部委托為主要法律關系。所以,巨額的酒店資產長期交由管理公司,作為資產的所有權人,業主的顧慮和擔憂是理所當然的。有些業主認為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項制度和開支等等),來實現對酒店的控制,我們認為,這樣的觀點值得商榷,事實上,業主作為資產所有權人,而不是酒店管理者,在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。
              
              (1)協助國際品牌酒店的本土化,協調酒店在當地建立良好的公共關系,業主應當根據自身的要求,考慮業主代表的派出方式業主代表的派駐制度有兩個因素是需要考慮的:一是任職的專業資格,二是權利邊界的劃分;
              
              (2)盡管有業主代表,建立管理公司與業主間的慣常聯席溝通機制和臨時聯席的溝通機制;
              
              (3)協商認可管理公司的業務計劃,約定業務計劃的內容和提交時間,并適時引入專家仲裁機制;(引資金支付的合理監管制度,這個制度度在管理合同中的設計,是否涉及到控制管理權,業主的立意是重要的,對于酒店資金的支付,項目和種類相當繁雜,因此,我們贊成的是一種合理的監管體制,而不是去束縛管理公司經營酒店,更不是為日常的經營管理去設置不必要的障礙。
              
              經營業績評價體制利益的期待
              
              顯然,任何一個業主均不希望酒店業績長期虧損,這是業主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術,以及集團服務的本意和目的,然而,任何一個管理公司均不會也不可能向業主承諾酒店業績的回報,因為,酒店業績并不取決于管理公司,而是取決于未來的市場,而這個市場又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業主的關切,同時,又可以讓管理公司無需去承擔本不是自己責任的義務呢,
              
              問題的焦點不在“業績不好,誰承擔責任上”,而是,合同退出合理終止機制。有兩個內容需要業主在管理合同中去關注:
              
              (1)應當注意到,管理公司所收取的管理費有兩個部分,一是基本管理費,二是獎勵管理費,那么,讓獎勵管理費更加體現出它的合同設置本意,它應當與酒店經營毛利的高低更加緊密地掛鉤;
              
              (2)酒店的經營業績主要取決于市場,但是,除了市場的因素,就管理合同的權利義務而言,管理公司在獲得酒店經營管理權之后,理應對酒店業績承擔起管理的責任,這個責任主要體現在業績的測評上面。建立一個科學、合理的測評機制,同時,又可以引入一個合同的退出機制,這對于業主是至關重要的。
              
              綜上所述,管理合同這種誕生于英美法系環境下的契約模式,更多的權利義務約定來源于酒店經營的商業慣例,加上以英文為母語的表達方式,使得大多數國內業主對管理合同的認識有限,怎樣理解管理合同的精髓,從而準確地確立業主在管理合同中的合同利益,在這個通常長達20年以上的合同中,至關重要。
              
              鄒旭東(董事長)
              
              2015年10月
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